پاسخ به یکی از مهمترین سوالات متقاضیان مسکن ملی

 

 

می‌دانیم که در 2 سال اخیر قیمت مسکن رشد قابل توجهی داشته که باعث ایجاد سوالی در ذهن سرمایه گذاران مسکن ملی شده است:

آیا قیمت مسکن ملی هم رشد داشته است؟ باید مبلغ بیشتری سرمایه گذاری کنیم؟ پس ما که از سال 1400 سرمایه گذاری کردیم تکلیف ارزش خانه‌مان چه می‌شود؟

• ابتدا با هم بررسی کنیم که طرح سرمایه گذاری در نهضت مسکن ملی چگونه است؟

دولت در طرح مسکن مهر، برای ساخت خانه ها نرخ ثابتی را تعیین کرد. با توجه به این موضوع ، دولت مجبور بود که هر چند ماه با افزایش تورم و هزینه ها ، قیمت ها را اصلاح کند یا نرخ مابه التفاوت بدهد و این باعث شد پیمانکاران با توجه به کسری بودجه، پروژه ها را متوقف کنند و عملیات اجرای ساختمان ها با تاخیر و ضرر زیادی همراه شود.

سال 1398 ، شروع عملیات طرح نهضت مسکن ملی بود . با توجه به تجربه قبلی دولت در طرح مسکن مهر ، ریسک نرخ ثابت بررسی و این مدل سرمایه گذاری از گزینه های روی میز حذف شد.

پس برنامه سرمایه گذاری در نهضت مسکن ملی چگونه شد؟

با توجه به قیمت مسکن در همان سال شروع طرح ، برای ساخت هر متر مربع از  خانه ها مبلغ ثابتی پیشنهاد شد اما،

اضافه بر نرخ ثابت، به دلیل تورم و افزایش هزینه ها، مبلغ تعدیل را نیز اضافه کردند. یعنی سرمایه خانه شد نرخ ثابت + تعدیل آن

حال سوال پیش می آید که تعدیل  و نرخ ثابت چیست و چگونه محاسبه می‌شوند؟

• برای محاسبه نرخ ثابت (صورت وضعیت کارکرد) از فهرست بها استفاده می‌شود…

در پروژه های عمرانی، دولت برای مشخص کردن هزینه های مبنا در ساخت و ساز ، فهرست بها را ارائه کرد. فهرست بها در رشته های ابنیه، تاسیسات، راه‌وباند ، توزیع نیرو و  … ارائه شده است. در این فهرست ، بها یا مبلغ مبنای هر عملیات اجرایی مشخص است. مثل بتن ریزی، آرماتور بندی، حمل و نقل، خاک برداری و … .

پس برای هر فعالیت ساختمانی، شماره آیتم و مبلغ مبنا را داریم. این فهرست هر سال توسط سازمان برنامه و بودجه کشور به روز می‌شود. برای دانلود فهرست بها سال 1404 روی متن کلیک کنید.

مبلغ ثابت سرمایه گذاری ، از فهرست بهای سالی که پیمان یا قرارداد اجرای ساختمان با پیمانکار بسته شده است، محاسبه می‌شود.

 

همچنین یک سری ضرائب وجود دارد که اعدادی هستند برای تبدیل قیمت‌های پایه (مانند قیمت مصالح و دستمزد کارگران) به هزینه نهایی واقعی پروژه. پس نقش ضرایب، اضافه کردن هزینه‌های غیرمستقیم به قیمت پایه است مانند جغرافیایی پروژه (منطقه) ، پیچیدگی کار، هزینه تعمیر و نگهداری و …

• محاسبه مبلغ تعدیل با شاخص‌ها انجام می‌شود…

تمام قرارداد های نهضت مسکن ملی دو ساله هستند. پس برای جبران ریسک توقف پروژه و کمبود بودجه ناشی از تورم و افزایش قیمت مصالح و تچهیزات و … دولت تعدیل را اضافه کرد.

مثلا اگر قرارداد در سال 1403 نوشته شده باشد، نرخ ثابت از فهرست بهای تعیین شده در قرارداد (1403) حساب می‌شود و برای جبران افزایش قیمت در ماه های آینده این نرخ ثابت (یعنی صورت وضعیت کارکرد) با مبلغ تعدیل کارکرد در هر دوره جمع می‌شود.

دوره ها یک ماهه و حداکثر دو ماهه هستند.

تعدیل از ریشه عدل می‌آید. به معنای متناسب کردن، به اعتدال در آوردن. پس تعدیل در ساخت و ساز به معنای تغییر منصفانه در مبلغ پیمان است. “Equitable Adjustment”

مبلغ تعدیل با اعدادی که به آن ها ” شاخص ” میگویند محاسبه میشود.

شاخص تعدیل عددی است که توسط سازمان برنامه و بودجه کشور منتشر می‌شود و نشان‌دهنده میانگین تغییرات قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار و سایر هزینه‌های پروژه‌های عمرانی در یک بازه زمانی مشخص (مثلاً یک فصل یا یک ماه) نسبت به یک مقطع زمانی پایه ( مبنا ) است. به عبارت ساده، این شاخص مانند دماسنجی عمل می‌کند که نرخ تورم در بخش ساخت‌ و ساز را نشان می‌دهد. توجه کنید که تورم در ساخت و ساز با تورم در مواد غذایی و  تولید ماشین و … یکی نیست.

 

شاخص موقت تعدیل دوره سه‌ماهه اول سال ۱۴۰۵

• نحوه استفاده از شاخص ها

از این اعداد برای به دست آوردن ضریب تعدیل استفاده میشود. که در نهایت این ضریب در مبلغ صورت وضعیت کارکرد پیمانکار ضرب میشود.

ضریب تعدیل = 0.95* ( 1  –  (شاخص دوره انجام کار ÷ شاخص مبنای پیمان) )

شاخص مبنای پیمان: عدد شاخص مربوط به زمان عقد قرارداد ( مثلا قرارداد در سال 1402 بسته شده با شاخص مبنای 3 ماهه اول 1402)

شاخص دوره انجام کار: عدد شاخص مربوط به زمانی است که کار به صورت فیزیکی اجرا شده است. ( مثلا 3 ماهه سوم (پاییز)  1403 )

ضریب 0.95 : این ضریب یک عامل کاهنده است که سازمان برنامه و بودجه تعیین کرده است .دلیل اصلی آن تقسیم منافع و ریسک‌ها بین کارفرما و پیمانکار است که در زمان تحویل موقت پروژه در مدت پیمان این ضریب حذف میشود و در تحویل موقت با لایحه تاخیرات مجاز به 0.975 تغییر می‌کند.

صورت وضعیت کارکرد: هر ماه با توجه به میزان پیشرفت پروژه و فعالیت های انجام شده، پیمانکار گزارشی از روند رشد ریالی و فیزیکی پروژه به کارفرما ارائه می‌دهد. کارفرما گزارش را بررسی میکند و مبلغ انجام شده توسط پیمانکار را تائید میکند.

پس مبلغ تعدیل = مبلغ صورت وضعیت ( که بر اساس فهرست بهای پایه قرارداد حساب شده است یعنی سال 1402 ) * ضریب تعدیل

حال متوجه شدیم که تعدیل چیست و چگونه تورم را در ساخت و ساز لحاظ می‌کند. برگردیم به سوال اصلی ، آیا با افزایش نرخ مسکن، سرمایه ای که برای خانه هایمان می‌گذاریم باید بیشتر شود؟

جواب این سوال بستگی به روند سرمایه گذاری شما دارد. با توجه به مفهوم تعدیل متوجه شدیم که دولت، تورم و افزایش قیمت را در غالب اعداد شاخص و ضرانب تعدیل در ساخت و ساز اورده است.

فرض کنید خانه شما با توجه به روند سرمایه گذاری‌تان در مرحله اجرای سومین سقف است و هنوز تحویل داده نشده باشد. با توجه به صورت وضعیت های دوره کارکرد پیمانکار و تعدیل های گرفته شده در هر فعالیت اجرایی ، دیگر  رشد قیمت مسکن ربطی به پیمانکار ندارد. چرا که این رشد و تورم، در غالب تعدیل، در هر دوره کارکرد ( ماهانه ) ، با پیمانکار بسته شده است.

پس اگر قیمت ساختمان الان 100 درصد رشد کرده باشد و شما روند سرمایه گذاری و واریزتان به موقع بوده، ساختمان شما ساخته شده است و نگران افزایش قیمت نباشید.