مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت تنها یک قرارداد در حوزه عمران و ساختمان نیست بلکه نوعی سرمایه‌گذاری نیز محسوب می‌شود. در این نوع قراردادها اغلب ملک و زمین از سمت مالک تأمین شده و هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز برعهده مجری قرار می‌گیرد. قراردادهای مشارکت در ساخت بیشتر برای بافت‌های فرسوده، ملک‌های قدیمی و کلنگی منعقد می‌شود. در ادامه تمامی جزئیات مربوط به این نوع پروژه‌های عمرانی را بررسی خواهیم کرد.

منظور از مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت، قراردادی است که در عرصهٔ ساخت‌وساز و پیمانکاری منعقد می‌شود و قابلیت اجرا در پروژه‌های گوناگون، از جمله پروژه‌های تجاری و مسکونی را داراست. با توجه به تعریف ارائه شده، لازم است به اهمیت این نوع قراردادها توجه ویژه‌ای مبذول گردد. قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل تأثیر مستقیم بر دارایی‌های طرفین، از جمله مهم‌ترین قراردادها به شمار می‌روند و به همین دلیل، قوانین متعددی برای آن‌ها وضع شده است.

شیوهٔ مشارکت در ساخت به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان، قصد احداث واحدهای مسکونی یا تجاری را دارد، اما منابع مالی کافی برای اجرای آن را در اختیار ندارد. در این وضعیت، قرارداد مشارکت راهکاری مناسب برای مالک خواهد بود؛ زیرا به موجب این قرارداد، مالک از خدمات، امکانات و سرمایهٔ پیمانکار در اجرای پروژه بهره‌مند می‌شود.

شایان ذکر است که طبق قرارداد منعقده، بخشی از پروژه به سازنده اختصاص می‌یابد و به این ترتیب، تقسیم هزینه‌ها بین مالک و سازنده صورت می‌پذیرد.

نحوه تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز

در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین دقیق درصد مشارکت طرفین، امری ضروری برای پیشگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده است. در گام نخست، سرمایه‌های هر دو طرف توسط کارشناس متخصص، ارزش‌گذاری می‌شود. به همین جهت اکثر کاربران در اینترنت عبارات: “نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت” و “محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت” را جستجو می‌کنند. در این بخش توضیحات کلی در این زمینه را ارائه خواهیم کرد.

ارزش‌گذاری مبنای تقسیم سود و زیان آتی خواهد بود. پس از آن، ارزش ملکِ مالک تعیین و ثبت می‌گردد. در ادامه، هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز پروژه به‌طور دقیق برآورد می‌شود. مجموع سرمایهٔ مالک و هزینه‌های ساخت برآورد شده، ارزش کل پروژه را تشکیل می‌دهد.

محاسبهٔ سود حاصل از مشارکت در ساخت و تعیین سهم هر یک از طرفین، معمولاً بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقهٔ مورد نظر انجام می‌گیرد. در صورتی که قیمت هر متر مربع واحد نوساز مشخص باشد، سهم طرفین اغلب به صورت مساوی (۵۰-۵۰) تعیین می‌شود؛ به این معنی که ۵۰ درصد از سود حاصل به مالک زمین و ۵۰ درصد دیگر به سازنده تعلق می‌گیرد.

در ابتدای فرایند مشارکت، سازنده مبلغی را تحت عنوان “بلاعوض” به مالک پرداخت می‌کند. این مبلغ به منظور تأمین هزینه‌های اسکان موقت مالک در طول مدت اجرای پروژه و اجاره یا رهن ملک جایگزین، پرداخت می‌شود و جنبهٔ بلاعوض داشته و به سازنده بازگردانده نخواهد شد.

خطرات مشارکت در ساخت

پیش از عقد قرارداد باید از نکات و خطرات مشارکت در ساخت مطلع باشید. در زمان نوشتن قرارداد باید به موارد زیر توجه داشته باشید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید. مهم‌ترین نکات در این زمینه به شرح زیر هستند:

• در آغاز فرایند مشارکت، تعیین دقیق مساحت و ارزش زمین، گامی بنیادین است. عدم تعیین این موارد، می‌تواند زیان‌های جبران‌ناپذیری را متوجه مالک سازد.
• درج تاریخ شروع و اتمام پروژه در قرارداد، اهمیت ویژه‌ای دارد. این اقدام، نوعی تعهد برای سازنده ایجاد می‌کند تا در زمان مقرر پروژه را به إتمام برساند.
• در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، اعطای اختیارات تام به سازنده یا سازندگان، اقدامی پر ریسک تلقی می‌شود.
• ضروری است بندی در قرارداد گنجانده شود که بر اساس آن، تغییرات قیمت مصالح و املاک، تأثیری بر مبالغ تعیین شده در زمان انعقاد قرارداد نداشته باشد.
• تنظیم قرارداد با حضور یک مهندس سازهٔ مجرب، از بروز اختلافات احتمالی در مراحل اجرا جلوگیری می‌کند.
• حضور مهندس ناظر، تضمین می‌کند که تامین مصالح ساختمانی مورد نیاز، از جمله نوع بتن، سنگ و سایر موارد، به طور دقیق در قرارداد ذکر شوند.
• کلیهٔ تعهدات طرفین باید به صورت کتبی تنظیم و نسخه‌ای از آن در اختیار هر دو طرف قرار گیرد. توصیه می‌شود تا حد امکان، قراردادها در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر وکالت منعقد شوند.
• درج عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” در بالای تمامی صفحات قرارداد، الزامی است و از به کار بردن عبارات مشابه مانند مبایعه‌نامه، بیع، معامله یا مشارکت مدنی باید خودداری شود. سلب حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر، از دیگر نکات مهم است.
• نحوهٔ انتقال سند از مالک به سازنده باید به طور شفاف در قرارداد ذکر شود و در صورت رد و بدل شدن چک، مشخصات آن نیز در قرارداد درج گردد.

انواع قرارداد

قراردادهای مشارکت در ساخت، بر اساس قوانین و رویه‌های جاری، به اشکال گوناگونی تنظیم می‌شوند. انواع قرارداد در این زمینه به 4 حالت کلی تقسیم می‌شوند:

1. یکی از رایج‌ترین انواع این قراردادها به این صورت است که مالک، زمین خود را ارائه می‌دهد و طرف دیگر، که سازنده یا پیمانکار نامیده می‌شود، مسئولیت تأمین هزینه‌های ساخت را بر عهده می‌گیرد. در این نوع قرارداد، لزومی به تعیین ارزش زمین در متن قرارداد نیست؛ بلکه صرفاً تعهد سازنده به اجرای پروژه با کیفیت مطلوب و در زمان مقرر کافی است. پس از اتمام پروژه، مالک و پیمانکار در کل ملک سهیم خواهند بود.
2. نوع دیگری از قرارداد مشارکت، به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود. در این حالت، با اتمام هر مرحله از ساخت، بخشی از ملک به سازنده منتقل می‌شود. برای مثال، ممکن است طرفین توافق کنند که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی، یک دانگ از ملک به پیمانکار منتقل شود.
3. در شکلی دیگر از این قرارداد، توافقی بین مالک و سازنده صورت می‌گیرد که بر اساس آن، پس از رسیدن ساخت و ساز به مرحله‌ای مشخص، مالک وکالتی به سازنده می‌دهد تا او بتواند سهم خود را به طور رسمی منتقل کند.
4. در مواردی، پس از انعقاد قرارداد مشارکت، بخشی از ملک، مثلاً سه دانگ، به سازنده منتقل می‌شود تا او بتواند فرآیند ساخت را آغاز کند.

مسئولیت‌های شرکت سازنده

تعیین دقیق وظایف و تعهدات سازنده، رکن اساسی در قراردادهای مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. از جمله مهم‌ترین تعهدات سازنده می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• تهیه نقشه‌های ساختمانی
• اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و ساز و پرداخت هزینه‌های مربوطه
• تأمین کلیه هزینه‌های اجرای پروژه، انجام کامل عملیات ساخت و ساز و مدیریت آن
• پیشبرد پروژه بر اساس برنامهٔ زمان‌بندی مندرج در قرارداد
• خرید، نصب و اجرای صحیح انشعابات ساختمان شامل آب، گاز، برق، تلفن و فاضلاب
• بیمه ملک و کارکنان پروژه
• پرداخت مبالغ قرض‌الحسنه، بلاعوض، چک ضمانت و سایر وجوه توافق شده
• تحویل ساختمان آمادهٔ سکونت در زمان مقرر
• اخذ پایان کار
• صورت مجلس تفکیکی و اسناد تک‌برگی
• پرداخت هزینه‌های آب، برق و گاز در طول دورهٔ ساخت و ساز و زمان تصرف ملک توسط سازنده
• رعایت اصول ایمنی مطابق مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه و همچنین مسئولیت در قبال حوادث ناشی از عدم رعایت ایمنی برای کارکنان و ساختمان‌های مجاور و همکاری با تیم نظارت و داوری پروژه.

با توجه به حساسیت پروژه‌های ساختمانی توصیه می‌شود قراردادهای خود را با اشخاص یا شرکت‌های معتبر، خوشنام و با سابقه منعقد کنید تا درنهایت سود مورد انتظار را در معامله کسب کنید. شرکت‌های انبوه‌سازی بسیاری در سراسر کشور در این حوزه فعالیت دارند که می‌توانند در ساخت واحدهای مسکونی، تجاری و اداری با شما مشارکت داشته باشند.

جمع‌بندی

مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای رایج در حوزه عمران و ساختمان است که بین مالک زمین و شرکت مشارکت در ساخت یا یک شخص حقیقی منعقد می‌گردد. این روش یکی از ساده‌ترین راه‌ها برای ترمیم و بازسازی بافت‌های فرسوده با کمترین هزینه و افزایش ارزش ملک است. در این نوع پروژه‌ها علاوه بر توجه به میزان سهم هر یک از طرفین در معامله باید به شهرت مجری، میزان تخصص و مهارت شرکت ساختمانی نیز توجه داشت تا درنهایت سازه و ساختمان نهایی از کیفیت و کاربری مطلوبی برخوردار باشد.

شرکت انبوه سازی جهان پیکر صبا به‌عنوان یکی از برترین شرکت‌های عمرانی فعال در شیراز، استان فارس و جنوب کشور از ابتدای فعالیت خود تاکنون ده‌ها پروژه موفق را در حوزه ساختمان‌سازی، ترمیم بافت‌های فرسوده شهری، پل‌سازی، مسکن ملی، بهداشتی و درمانی، نقشه‌کشی و… را اجرا و به پایان رسانده است. ما مفتخریم که با در اختیار داشتن تیمی متخصص و تجهیزات پیشرفته در تمامی مراحل مهندسی خلق سازه‌ها همراه شما باشیم. جهت دریافت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر با شماره‌تلفن: 07132355603 تماس حاصل فرمایید.